Konyaaltı’nda Kentsel Dönüşüm Rehberi: Arsa Sahipleri ve Bina Sakinleri İçin Yol Haritası
Konyaaltı'nda Kentsel Dönüşüm Neden Taşınmaz Bazında Değerlendirilmeli?
Konyaaltı'nda eski bir binada dairesi bulunan veya üzerinde yapı bulunan bir arsada pay sahibi olan mülk sahipleri için kentsel dönüşüm önemli bir konu. Ancak “bina eski, yıkılır ve yerine daha değerlisi yapılır” şeklinde basit bir hesapla hareket etmek doğru değildir.
Kentsel dönüşüm sürecinde binanın teknik durumu, tapudaki arsa payları, güncel imar koşulları, parsel özellikleri, maliklerin durumu ve yapılabilecek yeni projenin ekonomik fizibilitesi birlikte değerlendirilmelidir.
Bu nedenle dönüşüm sürecinin ilk adımı müteahhit aramak değil, mevcut taşınmazın hukuki, teknik ve imar durumunu doğru anlamaktır.
1. Riskli Yapı Tespiti Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir yapının “riskli yapı” olarak değerlendirilmesi teknik bir tespit sürecidir.
Riskli yapı tespiti, ilgili mevzuat kapsamında yetkilendirilmiş kurum ve kuruluşlar tarafından yürütülen teknik bir süreçtir. Sürecin hangi yöntemle ilerleyeceği, yapının ve mülkiyetin mevcut durumuna göre değerlendirilmelidir.
Bir binanın yalnızca eski olması, tek başına 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğu anlamına gelmez. Risk durumunun ilgili teknik süreç sonucunda belirlenmesi gerekir.
2. Riskli Yapı ile Riskli Alan Aynı Şey Değildir
Kentsel dönüşüm konusunda sık karıştırılan kavramlardan biri “riskli yapı” ile “riskli alan” ifadeleridir.
Riskli yapı, ilgili mevzuat kapsamında teknik inceleme sonucunda riskli olduğu belirlenen yapıyı ifade eder. Riskli alan ise daha geniş bir alanı ilgilendiren ve ilgili mevzuat kapsamında ayrıca değerlendirilen farklı bir kavramdır.
Dolayısıyla bir binanın dönüşüm sürecini değerlendirirken taşınmazın hangi hukuki ve teknik kapsamda bulunduğunun öncelikle belirlenmesi gerekir.
3. Tapudaki Arsa Paylarını Kontrol Edin
Kentsel dönüşüm sürecinde yalnızca mevcut dairenin büyüklüğüne bakmak yeterli değildir. Tapudaki bağımsız bölüm bilgileri ve arsa payları da önemlidir.
Özellikle eski yapılarda fiili kullanım alanı ile tapu veya proje bilgilerinin farklı olabildiği durumlarla karşılaşılabilir. Bu nedenle dönüşüm görüşmelerine başlamadan önce tapu kayıtlarının ve mevcut belgelerin incelenmesi önem taşır.
“Benim dairem bugün 150 m², yeni binada da kesin 150 m² alırım” şeklinde bir varsayım doğru olmayabilir. Yeni projede oluşabilecek bağımsız bölümlerin büyüklüğü birçok teknik ve hukuki değişkene bağlıdır.
Tapu, iskan ve taşınmazın hukuki durumuna ilişkin satın alma öncesi temel kontroller için Konyaaltı'ndan Ev Alırken Dikkat Etmeniz Gereken 4 Altın Kural yazısını da inceleyebilirsiniz.
4. Güncel İmar Durumunu Öğrenmeden Hesap Yapmayın
Bir parsel üzerinde bugün bulunan bina ile aynı büyüklükte veya aynı bağımsız bölüm sayısında yeni bina yapılabileceği varsayılmamalıdır.
Parselin güncel imar koşulları, yapılaşma hakları, çekme mesafeleri, kullanım kararları ve diğer plan hükümleri yeni projenin biçimini etkileyebilir.
Bu nedenle müteahhit tekliflerini karşılaştırmadan önce ilgili parselin güncel imar durumunun yetkili kurumlar üzerinden kontrol edilmesi gerekir.
5. Müteahhit Teklifini Sadece “Kaç Metrekare Verecek?” Diye Değerlendirmeyin
Kentsel dönüşüm görüşmelerinde mülk sahiplerinin en fazla dikkat ettiği konulardan biri yeni projede kendilerine verilecek bağımsız bölümün büyüklüğüdür. Ancak teklif değerlendirmesi bununla sınırlı kalmamalıdır.
Yeni dairenin katı, cephesi, otopark hakkı, depo veya eklentileri, malzeme standardı, teslim süresi ve sözleşmedeki yükümlülükler de en az metrekare kadar önemlidir.
Ayrıca projeyi üstlenecek firmanın teknik ve mali yeterliliğinin incelenmesi gerekir.
6. Sözleşme İmzalamadan Önce Hukuki Destek Alın
Kentsel dönüşüm sözleşmeleri uzun vadeli ve yüksek ekonomik değere sahip yükümlülükler oluşturabilir.
Teslim süresi, gecikme halinde uygulanacak hükümler, teminatlar, teknik şartname, bağımsız bölüm paylaşımı ve tarafların yükümlülükleri sözleşmede açık biçimde düzenlenmelidir.
Bu nedenle mülk sahiplerinin sözleşme imzalamadan önce gayrimenkul ve kentsel dönüşüm konusunda deneyimli bir hukuk uzmanından destek alması önemlidir.
7. Arsa Sahipleri İçin Fizibilite Neden Önemli?
Üzerinde eski yapı bulunan bir arsanın yatırım değeri yalnızca mevcut binanın veya arsanın bugünkü satış fiyatından oluşmaz. Parselin büyüklüğü, konumu, imar koşulları ve geliştirilebilirliği de değerlendirmeye dahil edilmelidir.
Ancak “kentsel dönüşüme girerse kesin değer kazanır” şeklinde bir yaklaşım doğru değildir.
Yeni projenin maliyeti, yapılabilecek toplam inşaat, bağımsız bölüm dağılımı ve piyasa koşulları birlikte analiz edilmeden projenin ekonomik sonucu hakkında kesin yorum yapmak mümkün değildir.
Konyaaltı'nda Eski Bir Daire Satın Alıp Kentsel Dönüşüm Beklemek Mantıklı mı?
Bazı yatırımcılar eski bir binadan daire satın alarak gelecekteki dönüşüm sürecinden faydalanmayı hedefleyebilir. Ancak bu stratejinin sonucu garanti değildir.
Satın alma öncesinde binanın yalnızca yaşına değil; arsa payına, parsel özelliklerine, imar durumuna, malik yapısına, binanın teknik durumuna ve olası dönüşüm senaryosuna bakılmalıdır.
Özellikle “bu bina yakında dönüşüme girer” veya “yeni projede daireniz kesin iki kat değerlenir” gibi doğrulanmamış söylemler yatırım kararının temeli olmamalıdır.
Kentsel dönüşüm beklentisiyle yapılacak bir alımın da diğer gayrimenkul yatırımlarında olduğu gibi fiyat, risk, kullanım ve yeniden satış açısından değerlendirilmesi gerekir. Bu konuda Konyaaltı'nda Gayrimenkul Yatırımı Yapmak İçin 5 Stratejik Neden yazısındaki temel yatırım kriterlerini de inceleyebilirsiniz.
Konyaaltı'nda Mahalle ve Mikro Konum Dönüşüm Değerini Etkiler mi?
Evet. Konyaaltı'nın Gürsu, Liman, Altınkum, Arapsuyu, Kuşkavağı, Öğretmenevleri ve diğer yerleşik mahallelerinde yapı stoku ve parsel özellikleri birbirinden farklı olabilir.
Aynı mahallede dahi ana cadde, ara sokak, sahile mesafe, parsel büyüklüğü ve çevredeki yapılaşma taşınmazın mevcut ve gelecekteki piyasa değerini etkileyebilir.
Bu nedenle dönüşüm potansiyeli yalnızca “Konyaaltı'nda eski bina” şeklinde genel bir değerlendirmeyle belirlenmemelidir.
Konyaaltı'ndaki genel fiyat ve talep yapısını değerlendirmek için Konyaaltı Gayrimenkul Piyasasında Son Durum: Dengelenme Süreci ve Yatırım Fırsatları yazısını da okuyabilirsiniz.
Kentsel Dönüşümde Mülk Sahiplerinin İzleyebileceği Yol Haritası
Sürecin her taşınmaz için aynı şekilde ilerlemesi gerekmese de değerlendirme aşamasında şu sıra izlenebilir:
- Tapu ve mevcut proje bilgilerinin incelenmesi,
- Binanın teknik durumunun değerlendirilmesi,
- Gerekliyse mevzuata uygun riskli yapı tespit sürecinin yürütülmesi,
- Parselin güncel imar koşullarının öğrenilmesi,
- Arsa paylarının ve malik yapısının incelenmesi,
- Olası projenin teknik ve ekonomik fizibilitesinin hazırlanması,
- Tekliflerin aynı kriterlerle karşılaştırılması,
- Sözleşmenin uzman hukukçu tarafından incelenmesi,
- Resmi işlemlerin güncel mevzuata göre yürütülmesi.
Kentsel Dönüşüm Gayrimenkulün Değerini Kesin Olarak Artırır mı?
Yeni ve güncel standartlarda bir yapının eski bir yapıya göre farklı bir piyasa değeri oluşabilir. Ancak kentsel dönüşümün her mülk sahibine belirli bir oranda kazanç sağlayacağını söylemek doğru değildir.
Sonuç; arsa payı, yeni projede elde edilecek bağımsız bölüm, inşaat maliyetleri, imar koşulları, konum ve işlem tamamlandığındaki gayrimenkul piyasasına bağlıdır.
Bu nedenle dönüşüm, “garantili değer artışı” olarak değil, teknik ve ekonomik fizibilitesi yapılması gereken bir gayrimenkul süreci olarak değerlendirilmelidir.
Konyaaltı'nda Kentsel Dönüşüm Kararı Vermeden Önce
Konyaaltı'nda eski bir binada daireniz veya dönüşüm potansiyeli taşıdığını düşündüğünüz bir taşınmazınız varsa ilk yapılması gereken, mülkün mevcut durumunu objektif şekilde ortaya koymaktır.
Şeref Karaca olarak gayrimenkulün mevcut piyasa değeri, bölgesel konumu ve alternatif satış veya yatırım senaryolarının değerlendirilmesi konusunda profesyonel gayrimenkul danışmanlığı sunuyorum. Risk tespiti, imar, mühendislik ve hukuki konular ise ilgili yetkili kurumlar ve uzmanlarla birlikte değerlendirilmelidir.
Önemli Not: Kentsel dönüşüm mevzuatı ve uygulama koşulları değişebileceğinden işlem öncesinde güncel bilgilerin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, ilgili belediye ve gerekli uzmanlardan doğrulanması gerekir.
Bize Ulaşın
0532 401 52 36